AGECブログ

工場や倉庫などの建設プロジェクトにおいて、完成後に発覚する施工不良や設計ミスは、事業者にとって大きなリスクです。特に、構造・防水・電気系統といった部分の**「瑕疵（かし）」**が発生した場合、その責任の所在と対応方針が明確でないと、補修費用や稼働停止による損失が発生し、トラブルが長期化することもあります。

本記事では、建設実務における瑕疵担保責任の基本と、契約段階で押さえておくべき注意点を、トラブルを防ぐ観点から詳しく解説します。

■ 瑕疵担保責任とは？

「瑕疵担保責任」とは、工事の完成後、通常の注意を払っても見つからなかった欠陥（＝瑕疵）が発覚した場合に、施工者が責任を負う法律上の義務です。

たとえば以下のようなケースが該当します：

• 屋根の防水施工が不十分で雨漏りが発生

• 構造躯体の鉄筋が設計通りに配置されていなかった

• 空調や給排水など設備機器の不具合

• 外壁仕上げの剥離やクラック

民法では、請負契約において瑕疵があった場合、原則として「10年間の責任期間」が設定されています（ただし構造耐力上主要な部分に限る）。

しかし、契約書の条項によっては短縮されることもあるため、事前の確認が極めて重要です。

■ トラブルが起きやすい実務上の“見落とし”

瑕疵担保責任に関するトラブルは、以下のような契約書上の曖昧さから発生することが多くあります：

1. 責任期間が曖昧（法定より短いケース）

2. 責任の範囲が限定的（構造・防水以外を除外）

3. 補修対応の方法や期限が明記されていない

4. 設計・施工一括契約における“責任の押し付け合い”

5. 引き渡し後の定期点検義務が不明確

これらを防ぐには、発注者側が契約条項のチェック体制を整えることが必要不可欠です。

■ 瑕疵をめぐる紛争を避けるための契約実務の工夫

以下のような具体的な契約の工夫が、将来的なトラブル回避につながります：

✅ 契約条項に「明確な責任範囲と期間」を記載

• 構造体、防水、設備、仕上げなどを分類

• それぞれの補修義務と期限を設定

✅ 設計図・仕様書の添付と整合性の確認

• 竣工後に「図面と違う」などの紛争を防ぐ

• 変更・修正がある場合は議事録・変更合意書で記録

✅ 瑕疵の定義と補修条件を文書化

• 「軽微な不具合」か「重大な瑕疵」かを分類

• 一定額以下の補修費は施工者負担と明記するなどのルール化

✅ 定期点検・アフター対応のスケジュールを設定

• 引き渡し後、6か月・1年・2年などの定期点検を契約書で義務付ける

• 問題発見時の連絡ルートと対応期限を明示

■ 設計・施工分離発注時は「責任の分離」も要確認

設計者と施工者が異なる場合、瑕疵がどちらの責任か判別しにくくなることがあります。

この場合も、以下のような配慮が必要です：

• 設計図に基づいた施工確認プロセスの記録

• 設計者による中間検査や完了検査の報告書提出

• 万一の瑕疵に対する「設計責任者の関与範囲」の合意

発注者側が両者を調整できる体制を持つことが望まれます。

■ 施工直後の“安心”は、契約時の準備から始まる

瑕疵担保責任は、工事完了後に安心して施設を使い続けるための「保険」のような存在です。

しかし、その効果を最大限に発揮するためには、契約時点からの準備・確認が不可欠です。

複雑な建設プロジェクトほど、契約条項のひとつひとつが将来のリスクを左右します。
経験豊富な第三者のチェックや、専門家による契約レビューを活用し、「安心して稼働できる施設」への第一歩を着実に踏み出しましょう。