AGECブログ

地方や郊外における工場建設の計画では、コスト面や土地面積の確保という点から、
あえて**「インフラ未整備地」を選ぶケースが増えています。
しかしその一方で、水道・電力・排水・道路といったライフライン整備の想定外コストや工期遅延**によって、
「結局、整備済みの用地より高くついた」という事例も少なくありません。

本記事では、インフラ未整備地で工場建設を検討する際の具体的な注意点や進め方を、
実務者目線で解説します。

1. 「未整備地」とはどのような土地か？

一般的に「インフラ未整備地」とは、次のような設備が未整備または容量不足の土地を指します：

• 上水道・下水道が引かれていない

• 雨水排水先がない／近隣に水路がない

• 電力（高圧電力・特別高圧）引き込みが未対応

• ガスの供給エリア外

• 接続する道路幅員や舗装状態が不十分

これらは自治体の宅地造成や区画整理前の農地・山林・空き地などに多く見られます。

2. 建設コストに与えるインフラ整備の影響

インフラが未整備の土地に工場を建てる場合、本体工事とは別に下記のような費用と期間が発生します：

→ 上記が原因で全体予算の15〜30％が予備費として上乗せされるケースもあります。

3. 見落とされがちな行政協議・調整事項

✅ 開発許可・都市計画法の適用有無

• 農地転用・山林伐採・開発行為には、都道府県・市町村の事前許可が必要

• 申請から許可取得までに3〜6ヶ月以上かかる場合も

✅ 排水先の確保

• 敷地内に自然排水が不可能な地形の場合、浸透施設や貯留槽の設置が必要

• 雨水放流先の河川や水路の管理者（市・土地改良区）との協議が不可欠

✅ 電力会社・通信会社との事前ヒアリング

• 特に特別高圧を要する工場（大型設備・自動倉庫など）では、引込設備の新設期間に半年以上要することも

• 設計段階からの容量調整が重要

4. 「土地の価格」だけでは判断できない落とし穴

一見安く見える未整備地も、実際には以下のようなリスク要因を内包しています：

• 地盤改良の必要性（軟弱地盤・盛土残土等）

• 埋設物や不法投棄物の存在（産廃処理費）

• 調整池・雨水対策により有効面積が減少

• インフラ整備後の「市道認定不可」で維持費が事業者負担に

➤ 結果として：

「造成＋インフラ整備＋法手続き」をすべて自社で行う必要があり、
施工開始までに1年超かかるケースも現実的に存在します。

5. 選定時にチェックすべき項目一覧（実務用）

安い土地には必ず理由がある

インフラ未整備地での工場建設は、自由な設計や広大な土地確保が可能な一方、
想定外の整備費やスケジュール遅延リスクが潜んでいます。

土地選定段階から設備供給・法令協議・施工性まで一体で見据えたうえで、
「整備済み地とどちらが総合的に有利か？」を判断することが、
中長期の事業運営において後悔のない選択と言えるでしょう。