AGECブログ

「立地が良さそうだったので土地を買ったが、結局建てられなかった」
「坪単価が安いから決めたが、インフラが整っておらず追加費用が膨らんだ」

こうした“土地選びの失敗”は、倉庫や工場を建てる際に最も多い初期トラブルの一つです。
今回は、建設マネジメントの立場から見た**「よくある3つの失敗パターンとその回避策」**を解説します。

✅ 失敗①：市街化調整区域で「建てられない土地」を買ってしまう

⚠️ よくある誤解：

「更地で広くて安いし、トラックも入りやすそう。いい土地だ！」

→ 実は市街化調整区域で、原則として建築行為ができない土地だった…というケース。

市街化調整区域では、住宅・倉庫・工場を自由に建てることは原則不可です。
たとえ平坦でアクセスが良くても、「開発許可」「43条許可」など厳しい条件をクリアしなければ着工できません。

✅ 対策：

• 土地を検討する前に、用途地域と都市計画区域の確認を。

• 「この土地に建てられるか？」を必ず設計士やCMに確認してから購入を。

✅ 失敗②：接道義務を満たしておらず、建築許可が下りない

⚠️ よくある誤解：

「細い道だけど車は入れるし問題ないでしょ？」

→ 建築基準法上の「道路」ではなかったため、建築確認が通らないケース。

倉庫・工場の新築では、敷地が「建築基準法上の道路」に2m以上接している必要があります。
いわゆる「2項道路」や「位置指定道路」に該当しない私道だけの場合、接道義務を満たせずアウトです。

✅ 対策：

• 公図・現地写真・道路台帳をもとに、道路種別と接道長さをチェック

• 不安な場合は事前に市役所の建築指導課に相談を

✅ 失敗③：インフラ（上下水・電気・通信）が未整備で追加費用が発生

⚠️ よくある誤解：

「郊外の広い土地だし、工場ならインフラなんて後で引けばいいでしょ」

→ 実際には上下水道・高圧電力・通信回線が敷地まで来ておらず、引込工事費が数百万円単位に…

倉庫・工場では、以下のインフラが必要です：

• 上水道：事務所・トイレ・製造設備用

• 下水道 or 浄化槽：環境規制に準拠する必要あり

• 高圧電力（キュービクル）：大型設備を使うなら必須

• 通信（光回線など）：防犯・遠隔監視用などで需要増

✅ 対策：

• 敷地内に引込可能なインフラがあるかを購入前に確認

• 地元の電力会社や水道局と早期協議を

• 引込費用も含めた総工事予算を事前に把握

✅ 土地の“条件確認”は購入前に行うのが鉄則

土地は安く見えても、見えない“建てられる条件”が整っていなければ、コストもリスクも増大します。