CMシステムのメリット
メリット
- 発注者の重い責任を回避でき、手間が省かれる。
- 予算と実施価格の差がほとんどなくなる。
- 適正価格査定をするので、品質低下の妨げにはならない。
- 思いに近い設計者を選択し、思いに近い建物が完成できる。
- 追加工事についても、工事途中で協議するため追加要否判断がつきやすく、追加見積での齟齬は少ない。
- 完成後の後悔感がほとんどない。
デメリット
- 利点を理解するまでに時間がかかり、ＣＭフィーの費用対効果が採用までにわかりづらい。
- 予算が高く設定されているようにみえる。
- 建設予算以外にＣＭフィーが必要になる。
- 完成品がないため、ソフトだけの対価になり高く感じる。
CMシステムを利用しないと…
- 建設価格の適正価格がわからず、値交渉をしすぎて品質が下がる可能性がある。
- 予算だけが先行し、市場価格とかけ離れてプロジェクトを再度見直さないといけないことがある。
- つきあいだけの建設会社・設計事務所を採用してしまう可能性があり、内容が二の次になる。
- 追加工事等で最終的に予算にあわなくなる。
- プロジェクト終了後、ほんとに建設計画が成功だったのか不安になる。
AGEC導入例
従来のシステム
- 建築主様が一括工事発注。
設計事務所にアドバイスをしてもらうことが多い。 - ゼネコンが全てＱＣＤＳを管理する。
- 見積を査定する専門者がいないため、ゼネコン主導のコストになる。
CMシステム パターン1
- 建築主様が建築会社、設備・電気会社（サブコン）と各々分離発注。
建設会社経費が省かれコストダウンになる。 - 全体の現場管理は建築を担当する企業にコストオン形式で行うので、工程、安全面での管理が建設会社主導で出来る。
- 弊社はマネージメント、ＣＤ、ＶＥ、ゼネコンと専門会社との値交渉及び設計業務
懸念されるリスク
- サブコンが単独で契約しない。
- 能力不足のサブコンと契約する可能性がある。
- 建築工事会社が管理を嫌い、コストオンが出来ない。
回避策
- 早い時期に設備業者等別途業者と交渉
- リサーチをかけ、財務内容や実績等を調査し、選択する。
- 建築工事会社の相見積の際に条件設定し、見積をする。
CMシステム パターン2
- 建築主様がゼネコンに一括工事発注。
発注手間が省かれるが根本的なコストダウンには繋がりにくい。 - ゼネコンが全てＱＣＤＳを管理するので、ゼネコンには管理しやすい。
- 弊社はマネージメント、ＣＤ、ＶＥ、ゼネコンと専門会社との値交渉及び設計業務。
懸念されるリスク
- ゼネコンに頼んだ場合、ゼネコン主導でプロジェクトが進む。
- ゼネコンと契約しているにも関わらず、設備等はサブコン任せになる。
- 追加工事が既契約分の単価や積算ではなく、別の基準になる可能性がある。
回避策
- 弊社ＣＭ部門が監理し、施主側主導で流れるようにする。
- 打ち合わせは、ゼネコンを必ず通す。
- 追加工事については、定例打ち合わせ時に随時チェックを入れる。
CMシステム パターン3
- 建築主様と各専門業者との契約で、完全分離発注形式となりコストは大幅に下がる。
- 監理は弊社が行うが、責任は専門業者にある。
懸念されるリスク
- 各業者の財務、品質等の会社の信用度が必要。
- 各業者が規模的に小さければマネージメントは出来ず、目的達成は出来ない。
- リサーチするにあたっての時間とお費用がかさむ。
回避策
- 各社リサーチを行う必要がある。
- 管理者の強化。
- 保障会社に別途加入等を検討。
比較表
| 発注者手間 | コスト面 | 品質 | アフター面 | 企業リスク | |
|---|---|---|---|---|---|
| 従来のシステム | |||||
| CMシステム(1) | |||||
| CMシステム(2) | |||||
| CMシステム(3) |
※AGECシステム（パターン２及び３）については、利点や欠点が目に付く。
※AGECシステム（パターン１）については、各分野で平均的に良い。
※以上の観点から、AGECシステム（パターン１）が最良であると考える。
