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工場や物流倉庫、商業施設などの建設プロジェクトでは、当初の予算を超えて建設費が増加する「コストオーバーラン」が問題になることがあります。

「計画段階では予算内だったのに、設計が進むにつれて工事費が増加した」

「施工会社と契約した後に追加工事が発生し、最終的な支払額が想定を上回った」

このような状況は、資材価格や労務費の変動だけでなく、初期予算の設定、設計条件の不明確さ、見積範囲の不足、設計変更、発注者の意思決定の遅れなど、複数の要因によって生じます。特に注意したいのは、工事請負契約の金額が予算内であっても、プロジェクト全体の費用が予算内に収まるとは限らないという点です。

建物本体の工事費に加え、地盤改良、外構工事、インフラ整備、設計費、設備導入費などが必要になる場合もあります。コストオーバーランを防ぐためには、工事費を単に削減するのではなく、計画初期から予算の前提条件を明確にし、設計・発注・施工の各段階で費用を継続的に管理することが重要です。本記事では、建設プロジェクトでコストオーバーランが発生する主な原因と、発注者が取り組むべき予算超過の防止策について、コンストラクションマネジメント（CM）の視点から解説します。

コストオーバーラン（Cost Overrun）とは、プロジェクトの実際の費用や完成時の見込費用が、設定された予算・基準額を超過することを指します。建設プロジェクトでは、当初予算、承認済み予算、契約金額など、比較の基準となる金額が複数存在します。そのため、コストオーバーランを評価する際には、何を基準とした予算超過なのかを明確にする必要があります。

例えば、次のようなケースが考えられます。

比較対象	予算超過の例
当初事業予算	建設計画全体の必要費用が当初の投資予算を超える
承認済みプロジェクト予算	最新の完成時予測額が承認済み予算を超える
工事請負契約金額	追加・変更工事によって契約金額が増加する
工種別予算	建築工事や設備工事など、特定の費用区分が予算を超える

なお、契約変更によって工事費が増加した場合でも、必ずしもプロジェクト全体の予算超過につながるとは限りません。例えば、別の工事項目で減額が生じたり、あらかじめ確保した予備費の範囲内で対応できたりする場合もあります。重要なのは、個々の増減額だけでなく、プロジェクト全体の完成時予測額を把握することです。

 

コストオーバーランが発生する主な7つの原因

建設プロジェクトの予算超過は、単一の原因ではなく、複数の要因が重なって発生することがあります。

1．初期予算の設定が実際の計画条件と合っていない

建設計画の初期段階では、建物規模や設備仕様が十分に決まっていないことがあります。そのため、過去の類似案件や坪単価などを参考に概算予算を設定する場合があります。しかし、建物の用途、構造、床荷重、設備仕様、敷地条件などが異なれば、必要な建設費も変わります。

例えば、一般的な倉庫の建設単価を参考に予算を設定した後、高い床荷重や自動搬送設備への対応が必要になれば、当初の想定を上回る可能性があります。初期予算を設定する際には、概算金額だけでなく、その前提条件と未確定事項を明確にしておくことが重要です。

 

2．発注者の要求条件が曖昧なまま設計が進む

発注者が建物に求める機能や性能が十分に整理されていない場合、設計の進行に伴って新たな要求が明らかになることがあります。例えば、工場で生産設備の必要電力容量が確定していなかった場合、後から受電設備や配電設備の見直しが必要になる可能性があります。

また、物流倉庫でラックや搬送設備の仕様が変更されれば、床荷重や設備配置に影響することがあります。こうした問題を抑えるためには、要求水準書や設計条件書などを活用し、発注者の要求を整理しておくことが有効です。ただし、要求条件を文書化するだけで予算超過を防げるわけではありません。設計段階でも条件の確認と更新を継続する必要があります。

 

3．設計変更・追加工事が累積する

建設プロジェクトでは、設計変更や追加工事が必要になることがあります。

例えば、次のような変更です。

• ・生産設備の変更に伴う基礎・電気設備の追加

• ・倉庫の搬入口やシャッター仕様の変更

• ・空調設備の能力増強

• ・外構や構内道路の仕様変更

• ・商業施設のテナント要求に伴う設備変更

個々の変更金額が小さくても、複数の変更が累積すると予算に大きな影響を与える場合があります。そのため、変更ごとの増減額だけでなく、承認済み変更額、未承認の変更見込額、今後発生する可能性のある費用を整理することが重要です。

 

4．見積範囲や別途工事の確認が不足している

施工会社から提示された見積金額が予算内であっても、必要な工事がすべて含まれているとは限りません。例えば、次のような工事が別途となっている場合があります。

• ・地盤改良・造成工事

• ・電力・給排水などのインフラ引込工事

• ・外構・舗装・構内道路工事

• ・生産設備・物流設備の設置工事

• ・設備間の接続・連携工事

これらの費用が当初予算に含まれていない場合、後から追加の予算確保が必要になる可能性があります。見積を比較する際には、金額だけでなく、工事範囲、除外項目、暫定金額、数量条件などを確認する必要があります。

 

5．資材価格・労務費が変動する

建設工事では、鉄骨、コンクリート、設備機器などの資材価格や、施工に必要な労務費が変動することがあります。特に、計画から着工までの期間が長い場合や、工期が長期にわたる場合には、価格変動の影響を受ける可能性があります。

ただし、資材価格が上昇した場合の費用負担や契約金額の変更方法は、契約内容や適用される法令などによって異なります。発注者は、価格変動の可能性を予算検討に反映するとともに、契約段階で変更協議の条件や手続きを確認することが重要です。

 

6．地盤・既存埋設物などの敷地条件が想定と異なる

工場や倉庫の建設では、敷地条件が工事費に大きく影響します。

例えば、地盤調査の結果、想定より深い支持地盤への対応が必要になった場合、基礎形式や杭工事の内容が変わる可能性があります。また、既存建物の解体や建替えでは、地下埋設物や既存基礎などへの対応が必要になることがあります。これらの条件を計画初期に十分把握できていない場合、追加工事費や工程変更につながる可能性があります。ただし、事前調査を実施しても、すべての地中条件を完全に把握できるとは限りません。

調査結果と残る不確実性を整理し、予算や契約条件に反映することが重要です。

 

7．意思決定の遅れが工程と費用に影響する

建設プロジェクトでは、発注者の承認や仕様決定が遅れることで、工程に影響が生じる場合があります。例えば、設備仕様の確定が遅れれば、設計図面の完成や設備機器の発注が遅れる可能性があります。

その結果、施工順序の変更、工程の再調整、仮設期間の延長などが必要になり、追加費用につながることがあります。そのため、発注者側の意思決定事項についても、担当者、決定期限、承認権限を明確にして管理することが重要です。

 

コストオーバーランの原因と防止策を一覧で整理

主な原因	発生しやすい段階	発注者が取り組むべき対策
初期予算の精度不足	事業構想・基本計画	予算の前提条件と未確定事項を整理
要求条件の不明確さ	基本計画・基本設計	要求水準書・設計条件書を整備
設計変更・追加工事	設計・施工	変更管理台帳と承認手続きを運用
見積範囲の不足	見積・発注	工事区分・除外項目・暫定金額を確認
資材価格・労務費の変動	発注・施工	市場動向と契約上の変更条件を確認
想定外の敷地条件	調査・設計・施工	事前調査と残存リスクの整理
意思決定の遅れ	設計・発注・施工	決定期限・担当者・承認権限を管理

重要なのは、予算超過が発生してから対策を考えるのではなく、各段階でリスクを把握し、早期に対応することです。

 

建設プロジェクトの予算超過を防ぐ5つの管理方法

1．プロジェクト全体の予算を設定する

建設予算を設定する際には、建物本体の工事費だけでなく、事業に必要な費用全体を整理することが重要です。例えば、工場や倉庫の建設では、次のような費用が発生する場合があります。

費用区分	主な内容
建築工事費	建物本体、構造、屋根、外壁、内装など
建築設備工事費	電気、空調、換気、給排水など
敷地関連工事費	地盤改良、造成、外構、構内道路など
インフラ関連費	電力・給排水等の引込み、供給設備の整備
生産・物流設備費	生産設備、ラック、搬送設備など
設計・監理・調査費	設計、工事監理、地盤調査など
その他の費用	申請費用、各種手数料、必要に応じた予備費など

※費用区分はプロジェクトや契約範囲によって異なります。土地取得費、税金、移転費用などを含めるかどうかも、予算の目的に応じて明確にする必要があります。建設費を管理する際には、予算に含まれる範囲と含まれない範囲を明確にすることが重要で

 

2．設計段階ごとに概算工事費を更新する

建設プロジェクトでは、設計が進むにつれて建物の規模や仕様が具体化します。そのため、計画初期に設定した概算工事費を、そのまま最終予算として扱うことは適切ではありません。

基本計画、基本設計、実施設計などの段階で、設計内容に応じた費用を確認することが重要です。例えば、次のような管理方法が考えられます。

段階	主なコスト管理内容
事業構想・基本計画	投資予算の設定、概算工事費の検討
基本設計	建物規模・構造・設備条件に基づく概算更新
実施設計	仕様・数量の具体化に伴う費用確認
見積・発注	見積内容の確認、契約範囲の整理
施工	契約変更、追加工事、完成時予測額の管理

設計段階で予算超過の兆候が確認された場合には、要求条件や仕様、代替案などを検討する必要があります。

 

3．設計変更を独立して管理する

設計変更が発生した場合には、変更内容だけでなく、費用や工程への影響を整理する必要があります。特に、複数の変更が同時に進行している場合には、変更管理台帳などを活用して一元的に管理することが有効です。

変更管理では、次の項目を確認します。

• ・変更内容と発生理由

• ・変更による増減費用

• ・工程への影響

• ・関連する工事・設備への影響

• ・承認者と承認状況

• ・契約変更の必要性

• ・設計図書への反映状況

変更を承認する際には、個別の金額だけでなく、累積した変更額と予算残額を確認することが重要です。

 

4．予備費を適切に設定・管理する

建設プロジェクトには、計画段階ですべてを確定できない条件があります。そのため、想定されるリスクに備えて、予備費を設定する方法があります。ただし、予備費を一律の割合で設定すれば十分というわけではありません。

建物の用途、設計の進捗、敷地条件、工期、市場動向などによって、必要な予備費の考え方は異なります。また、予備費を設定する際には、何に使用できるのか、誰が使用を承認するのかを明確にすることが重要です。¥予備費は、予算超過を隠すための費用ではなく、不確実性に対応するための管理項目です。

 

5．完成時予測額を継続的に更新する

コスト管理では、すでに支払った金額だけでなく、完成までに必要となる費用を把握することが重要です。例えば、契約済み金額が予算内であっても、未発注工事や追加工事の見込額を含めると、最終的な費用が予算を超える可能性があります。

そのため、承認済み変更額、未承認変更見込額、未発注工事の見込額などを整理し、完成時予測額を継続的に更新することが有効です。

 

予算管理表の例｜完成時予測額をどう把握する？

建設プロジェクトの予算管理では、当初予算と契約金額だけでなく、完成時の見込費用を一覧で確認できるようにすることが重要です。

コスト管理表の記載例

管理項目	金額
承認済みプロジェクト予算	10億円
契約済み金額（承認済み変更を含む）	8億円
未発注工事の見込額	1億円
未承認変更の見込額	3,000万円
その他の追加費用見込額	2,000万円
完成時予測額	9億5,000万円
予算残額（予測ベース）	5,000万円

※上表は説明用の架空例です。各項目は重複計上しない前提で整理しています。

実際には、契約範囲や費用区分に応じて管理項目を設定する必要があります。

この例では、契約済み金額だけを見ると予算に余裕があるように見えます。

しかし、未発注工事や変更見込額を含めることで、完成時に必要となる費用を把握できます。

なお、予備費を予算内に含めている場合には、その残額と使用見込額も別途管理することが重要です。

予算管理では、現在の支払額よりも、完成時にいくら必要になる見込みなのかを把握することが重要です。

 

工場・倉庫・商業施設で注意したいコストオーバーラン

 

工場｜生産設備と建築工事の条件不一致

工場では、生産設備の仕様が建築・構造・設備計画に大きく影響します。例えば、生産設備の重量や配置が変更されると、基礎、床荷重、電気容量、空調・換気などの見直しが必要になる場合があります。また、生産設備工事と建築工事の工事区分が不明確な場合、設備接続工事などの費用が当初予算から漏れる可能性があります。そのため、設備仕様の確定時期と工事区分を明確にすることが重要です。

 

物流倉庫｜ラック・搬送設備と建物性能の調整

物流倉庫では、保管方式やラック配置、搬送設備の仕様によって必要な建物性能が変わります。例えば、ラックの脚部荷重や搬送設備の設置条件によって、床や基礎の検討が必要になる場合があります。

また、物流設備の導入時期が建築工事と整合していない場合、工程調整や追加工事が必要になる可能性があります。建築工事と物流設備工事を分けて発注する場合には、接続部分や責任範囲を整理することが重要です。

 

商業施設｜テナント要求と工事区分の変更

商業施設では、テナントの業態や設備要求の変更によって、追加工事が発生することがあります。例えば、飲食店舗の入居に伴い、排気、給排水、電気容量などの見直しが必要になる場合があります。

また、建物本体工事とテナント工事の区分によって、費用負担や施工範囲が異なります。そのため、テナント要求の確定時期と工事区分、費用負担を明確にすることが重要です。

 

CMによるコストオーバーラン防止支援とは？

CM（コンストラクションマネジメント）は、発注者の立場から建設プロジェクトのコスト・工程・品質などを総合的に管理する手法です。コストオーバーランへの対応では、計画初期から完成まで、費用に関する情報を整理し、発注者の意思決定を支援する役割があります。

例えば、次のような支援が考えられます。

初期予算の検討

建設計画の前提条件を整理し、必要な工事費や関連費用を確認します。

設計段階のコスト管理

設計内容と概算工事費の整合性を確認し、予算超過の可能性を把握します。

見積内容の確認

施工会社から提出された見積の工事範囲、数量、条件、除外項目などを確認します。

設計変更・追加工事の管理

変更内容と増減費用、工程への影響、承認状況を整理します。

完成時予測額の管理

契約済み金額だけでなく、未発注工事や変更見込額を含めて、最終的な費用を予測します。

発注者の意思決定支援

予算超過の可能性がある場合に、仕様変更、代替案、工程調整などの選択肢を整理します。ただし、CMを導入すれば予算超過を必ず防げるわけではありません。予期しない地盤条件や市場価格の変動など、完全には回避できないリスクもあります。重要なのは、リスクを早期に把握し、費用への影響を可視化したうえで、発注者が適切に判断できる状態をつくることです。

 

コストオーバーランを防ぐには計画初期からの予算管理が重要

建設プロジェクトのコストオーバーランは、資材価格や労務費の上昇だけでなく、初期予算の設定、要求条件の不明確さ、設計変更、見積範囲の不足、意思決定の遅れなど、複数の要因によって発生します。

予算超過を防ぐためには、次の4点が重要です。

① 初期予算の前提条件を明確にする

建物規模や設備仕様、敷地条件、予算に含まれる費用範囲を整理します。

② 設計段階ごとにコストを確認する

設計の進行に合わせて概算工事費を更新し、予算との整合性を確認します。

③ 変更・追加工事を適切に管理する

変更内容、費用、工程、承認状況を一元的に管理します。

④ 完成時予測額を継続的に把握する

契約済み金額だけでなく、未発注工事や追加費用の見込額を含めて予算を管理します建設費を単に削減するのではなく、必要な機能・性能を確保しながら、予算とリスクを適切に管理することが重要です。

コストオーバーランへの対策は、予算超過が発生してからではなく、建設計画の初期段階から始める必要があります。

建設プロジェクトのコスト管理はAGECへご相談ください

AGECでは、工場・倉庫・物流施設・商業施設などの建設プロジェクトにおいて、発注者の立場からコンストラクションマネジメント（CM）を提供しています。

建設計画の初期段階から、概算建設費の検討、設計段階のコスト管理、見積内容の確認、設計変更・追加工事の管理など、発注者の意思決定を支援します。

「当初予算内で建設計画を進めたい」「設計が進むにつれて建設費が増加している」「追加工事費や最終的な工事費を適切に管理したい」といった場合は、ご相談ください。

※本記事は、一般的な民間建設プロジェクトにおけるコスト管理の考え方を解説したものです。実際の費用負担、契約金額の変更、予算管理方法などは、契約条件や個別の計画によって異なります。具体的な案件では、関係法令、契約書類、設計図書等を確認する必要があります。