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都市計画法・土地条件・スケジュール管理まで実務解説

「倉庫を建てたいが、この土地で建設できるのか分からない…」
「建築確認だけではなく、“開発許可”も必要だと聞いたけど、何が違うの？」

こうした疑問を持つ企業担当者の方は少なくありません。
実は倉庫建設においては、土地の立地条件や規模によって、「開発許可（都市計画法に基づく）」が必要となるケースが多々あります。

この記事では、倉庫建設時に見落としがちな**「開発許可」についての基本知識と、申請時の注意点、スケジュール面での影響**を、建設マネジメントの実務視点で詳しく解説します。

✅ 開発許可とは？｜建築確認との違い

開発許可は、都市計画法第29条に基づく手続きで、**“土地の造成や道路・上下水道などの整備を含む開発行為”**を行う際に必要です。

📌 **「建物を建てる前の土地そのものの開発行為」**に関わるため、建築確認よりも前に許可を得る必要があります。

✅ 倉庫建設で開発許可が必要になるケース

以下のような場合、開発許可が必要になる可能性が高いです：

◾️ 都市計画区域内での一定規模以上の開発

👉 倉庫は平屋であっても敷地面積が広くなる傾向があるため、開発許可の対象になることが多いです。

✅ 開発許可が必要な「行為」の例

開発許可が必要となるのは、建築そのものだけではなく、周辺インフラや敷地条件に関わる行為です：

• 土地の造成（切土・盛土・整地）

• 道路の新設・拡幅

• 水路・排水計画の変更

• 造成による高低差の変更

• 排水・雨水放流先の確保

👉 これらは事前に自治体の指導課と協議・調整が必要で、時間がかかることが多いです。

✅ 設計段階で注意すべきポイント

◾️ 1. 開発行為の有無の確認を最初に行う

• 土地の登記地目が「山林」「農地」の場合、農地転用や林地開発申請が先に必要なことも

• 「都市計画図」や「用途地域図」で市街化調整区域かどうかを確認

📌 CMや設計会社に依頼する際には、**「その土地で倉庫が建てられるかどうか」**の法的可否をまずチェックすべきです。

◾️ 2. 開発許可取得までのスケジュールに注意

👉 トータルで3〜6か月程度を見込む必要あり。工程計画に大きな影響を与えるため、早期段階での判断が必須です。

✅ CM視点からの助言

• ✅ 開発許可が関わる案件では、「設計・施工会社」だけでなく、「土地調査・測量・行政協議ができるCM」が伴走すべき

• ✅ 特に農地・調整区域の案件では開発可能性判断のスクリーニングが最重要

• ✅ 開発許可の遅延は「建築確認・工事着手」すべてに波及するため、工程全体の逆算スケジュールを引く必要あり

🔍 まとめ｜倉庫建設の成功は「開発許可」対応から始まる

倉庫建設では、「建物をどう建てるか」だけでなく、「どこに建てるか」「土地が使えるのか」という法的・技術的な土地判断が第一ステップとなります。

• ✅ 開発許可が必要か否かは、立地と面積、造成の有無で決まる

• ✅ 審査には数か月単位の期間と手続き調整力が求められる

• ✅ 工期と予算に直結するため、CMとの早期連携が成功の鍵