AGECブログ

工場建設を検討する際、多くの発注者が最初に悩むのは、「誰に相談すればよいのか」という点です。設計事務所、建設会社、設備会社、不動産会社など、関係する専門会社は多く、それぞれの役割も異なります。

特に工場建設では、一般的な事務所や店舗の建設とは異なり、生産設備、物流動線、電力容量、空調、排気、排水、消防、法規制、将来の増設計画など、検討すべき項目が多岐にわたります。そのため、発注者側だけで全体を整理し、各関係者と調整しながらプロジェクトを進めることは簡単ではありません。

そこで活用される手法の一つが、コンストラクションマネジメントです。コンストラクションマネジメントとは、発注者の立場に立ち、建設プロジェクト全体を管理・調整する業務を指します。

本記事では、コンストラクションマネジメントが工場建設において具体的に何をしてくれるのか、発注者にとってどのような役割を持つのかを解説します。

コンストラクションマネジメントとは

コンストラクションマネジメントは、建設プロジェクトにおいて、発注者の代わりに、または発注者を支援する立場で、計画・設計・見積・発注・工事・引渡しまでを総合的に管理する方法です。

一般的な建設プロジェクトでは、発注者が設計事務所や建設会社と直接やり取りを行います。しかし、工場建設のように専門性が高いプロジェクトでは、発注者側が建築、設備、法規、コスト、工程のすべてを判断することが難しい場合があります。

コンストラクションマネジメント会社は、発注者側の専門パートナーとして、プロジェクト全体を客観的に整理し、必要な判断材料を提供します。

重要なのは、コンストラクションマネジメントが単に工事を監督する業務ではないという点です。計画の初期段階から、発注方式、コスト、スケジュール、設計内容、施工会社選定、リスク管理まで幅広く関わることが特徴です。

工場建設でCMが必要とされる理由

工場建設では、建物を完成させるだけでなく、完成後に生産や物流が問題なく稼働することが重要です。

例えば、建物としては完成していても、生産設備の搬入経路が不足している、電力容量が足りない、排水処理の条件が合わない、作業動線が非効率であるといった問題が発生すると、実際の操業に支障が出る可能性があります。

また、工場建設では以下のような要素が複雑に関係します。

• ・生産設備の仕様
• ・製造工程の流れ
• ・原材料・製品の搬入出動線
• ・従業員の動線
• ・衛生管理・品質管理
• ・空調・換気・排気
• ・電力・給排水・圧縮空気などのユーティリティ
• ・消防・建築基準法・条例
• ・将来の増設やレイアウト変更

これらを建築計画と切り離して考えると、後から設計変更や追加工事が発生しやすくなります。

コンストラクションマネジメントは、こうした複数の条件を整理し、発注者が適切な判断を行えるように支援します。

1. 建設計画の初期整理を行う

コンストラクションマネジメントが最初に行う役割の一つが、建設計画の初期整理です。

工場建設では、初期段階で何を決めるかによって、その後のコストやスケジュールに大きな影響が出ます。しかし、発注者側では「何から決めればよいのか」が分かりにくいことも少なくありません。

CM会社は、発注者の要望や事業計画を確認しながら、以下のような項目を整理します。

• ・新築、建替え、増築、改修のどれに該当するか
• ・必要な生産能力
• ・必要な建物規模
• ・土地条件
• ・生産設備の概要
• ・物流動線
• ・必要なユーティリティ
• ・希望予算
• ・希望スケジュール
• ・将来の拡張性

この段階では、詳細な設計図を作成する前に、プロジェクトの前提条件を明確にすることが重要です。前提条件が曖昧なまま進めると、設計途中で要望が変わり、コスト増加や工期遅延につながる可能性があります。

2. 発注者の要望を専門的に整理する

発注者の要望は、経営層、製造部門、品質管理部門、物流部門、総務部門など、部門ごとに異なる場合があります。

例えば、製造部門は作業効率を重視し、品質管理部門は衛生区画や温度管理を重視し、経営層は投資額や回収期間を重視することがあります。それぞれの要望が整理されていないと、設計条件がまとまらず、打ち合わせが長期化しやすくなります。

コンストラクションマネジメントでは、各部門の要望を整理し、建築計画に反映すべき条件と、優先順位を明確にします。

すべての要望をそのまま取り入れると、建設費が大きく膨らむ場合があります。そのため、CM会社は、発注者にとって本当に必要な条件を整理し、コストや工期とのバランスを見ながら計画を進めます。

3. 概算費用の妥当性を確認する

工場建設では、初期段階で概算費用を把握することが重要です。

ただし、概算費用は建物本体だけでなく、設備工事、外構工事、地盤改良、解体工事、設計費、申請費、生産設備、移転費用などを含めて考える必要があります。

建設会社から提示された見積があっても、発注者側では、その金額が妥当なのか、何が含まれていて何が含まれていないのかを判断しにくい場合があります。

コンストラクションマネジメントでは、見積内容を確認し、以下のような点を整理します。

• ・工事範囲が明確になっているか
• ・別途工事が多く含まれていないか
• ・建物本体工事と設備工事の区分が適切か
• ・数量や単価に不自然な点がないか
• ・予算に対して過不足がないか
• ・将来的に追加費用が発生しやすい項目はないか

特に工場建設では、設備関連工事やユーティリティ工事が大きな費用になることがあります。初期段階で費用項目を整理しておくことで、後から予算超過が発生するリスクを抑えやすくなります。

4. スケジュールを管理する

工場建設では、建物の完成時期だけでなく、操業開始時期までを見据えたスケジュール管理が必要です。

建物が完成しても、設備搬入、据付、試運転、検査、従業員教育、生産ラインの立ち上げなどが必要になるため、建築工事だけを基準にスケジュールを考えると、実際の稼働開始に間に合わない可能性があります。

コンストラクションマネジメントでは、以下のような工程を整理します。

• ・基本構想
• ・基本設計
• ・実施設計
• ・見積・施工会社選定
• ・契約
• ・建築確認申請
• ・着工
• ・設備搬入
• ・試運転
• ・検査
• ・引渡し
• ・操業開始

また、補助金を活用する場合や、既存工場からの移転を伴う場合は、さらに慎重な工程管理が必要です。

CM会社は、設計者、施工会社、設備会社、発注者側の各部門と調整しながら、プロジェクト全体のスケジュールを管理します。

5. 設計内容の確認を行う

設計図は専門的な情報が多く、発注者がすべてを読み解くことは簡単ではありません。

しかし、設計段階で確認不足があると、工事が始まってから変更が必要になり、追加費用や工期延長につながることがあります。

コンストラクションマネジメントでは、発注者の要望が設計内容に反映されているかを確認します。

確認する主なポイントは以下の通りです。

• ・生産動線が適切か
• ・物流動線に無理がないか
• ・必要な床荷重が確保されているか
• ・設備配置に問題がないか
• ・メンテナンススペースが確保されているか
• ・搬入口やトラックヤードの計画は適切か
• ・空調・換気・排気計画に不足がないか
• ・将来の増設に対応できるか
• ・法規制や消防上の課題がないか

CM会社は、設計者の代わりに設計するのではなく、発注者側の視点から設計内容を確認し、必要に応じて調整を促します。

6. 施工会社選定を支援する

工場建設では、施工会社選定も重要なポイントです。

単に見積金額が安い会社を選べばよいわけではありません。工場建設の実績、設備工事への理解、工程管理能力、安全管理体制、見積内容の明確さなどを総合的に確認する必要があります。

コンストラクションマネジメントでは、施工会社選定において以下のような支援を行います。

• ・見積依頼条件の整理
• ・施工会社への説明資料作成
• ・質疑応答の整理
• ・見積比較表の作成
• ・金額差の理由確認
• ・技術提案内容の比較
• ・契約条件の確認

複数社から見積を取得する場合でも、前提条件が異なっていると正しい比較ができません。CM会社は、見積条件をできるだけ統一し、発注者が判断しやすい形に整理します。

7. 工事中の品質・工程・コストを確認する

工事が始まった後も、コンストラクションマネジメントの役割は続きます。

工場建設では、工事中に設計変更、設備調整、納期変更、現場条件の変更などが発生することがあります。その際、発注者側で判断が遅れると、工程全体に影響が出る可能性があります。

CM会社は、工事中に以下のような項目を確認します。

• ・工事が工程通り進んでいるか
• ・追加工事の内容と金額は妥当か
• ・発注者の要望が現場に正しく伝わっているか
• ・設計変更の影響範囲はどこか
• ・品質上の問題がないか
• ・安全管理体制に問題がないか
• ・設備工事との調整はできているか

施工会社を管理するというよりも、発注者側の立場から、工事が適切に進んでいるかを確認し、必要な判断をサポートする役割です。

8. 発注者の負担を軽減する

工場建設では、発注者側の担当者が通常業務と並行して建設プロジェクトを進めるケースも多くあります。

しかし、建設プロジェクトでは、図面確認、会議参加、見積確認、社内調整、行政対応、設備会社との調整など、多くの業務が発生します。これらをすべて社内担当者だけで対応しようとすると、負担が大きくなり、重要な確認が後回しになることもあります。

コンストラクションマネジメントを活用することで、発注者側の判断に必要な情報を整理し、関係者との調整を進めやすくなります。

特に、社内に建築専門の担当者がいない場合や、初めて工場建設を行う場合には、CMの役割が大きくなります。

コンストラクションマネジメントを活用するタイミング

コンストラクションマネジメントは、できるだけ早い段階から活用することが望ましいです。

設計が進んだ後や、施工会社が決まった後からでも支援できる場合はありますが、初期段階で関与することで、計画条件、予算、スケジュール、発注方式を整理しやすくなります。

特に以下のようなケースでは、早期の活用が有効です。

• ・初めて工場建設を行う
• ・建設予定地を検討中である
• ・予算感が分からない
• ・建設会社の見積が妥当か判断できない
• ・社内の要望がまとまっていない
• ・生産設備との調整が必要
• ・工期に制約がある
• ・補助金や行政手続きが関係する
• ・既存工場の移転や建替えを伴う

工場建設は、初期段階の判断が後工程に大きく影響するため、早めに全体を整理することが重要です。

コンストラクションマネジメントは、工場建設において発注者の立場に立ち、計画、設計、見積、施工会社選定、工程、品質、コストを総合的に管理・支援する役割を担います。

工場建設では、建物だけでなく、生産設備、物流動線、ユーティリティ、法規制、操業開始時期など、多くの条件が複雑に関係します。そのため、発注者側だけで全体を整理し、適切に判断することが難しい場面もあります。

コンストラクションマネジメントを活用することで、計画初期から必要な情報を整理し、見積や設計内容の妥当性を確認しながら、プロジェクトを進めやすくなります。

工場建設では、単に建物を完成させるだけでなく、完成後に安全かつ効率的に操業できる状態を目指すことが重要です。そのためには、初期段階から発注者、設計者、施工会社、設備会社などの関係者が連携し、建築計画と生産・物流計画を一体で検討していくことが求められます。

【重要事項】本記事はコンストラクションマネジメントの一般的な役割と考え方を整理したものであり、特定案件における支援内容や効果を保証するものではありません。実際の業務範囲や支援内容は、プロジェクトの規模・条件・契約内容により異なります。具体的な活用方法については、専門家へご相談ください。