AGECブログ

 

既存の工場を倉庫として利用したい、使わなくなった倉庫を事務所へ転用したい、工場の一部を保管スペースに変更したい――。工場・倉庫の有効活用を検討する企業にとって、用途変更は新築や建替えを行わずに既存施設を活用できる選択肢の一つです。

しかし、建物の用途を変更する際には、建築基準法上の建築確認が必要になる場合があります。特に注意したいのが、「用途変更する面積が200㎡を超えたら、必ず建築確認が必要になる」という考え方です。

実際には、変更する面積だけでなく、変更後の用途が建築基準法別表第1（い）欄に掲げられているか、変更前後の用途が法令上の類似用途に該当するかなどによって判断が異なります。

一般的な工場と倉庫では、用途変更に伴う建築確認の取扱いが異なることも重要なポイントです。

また、建築確認申請が不要であっても、用途変更後の建物が建築基準法や消防法などに適合している必要があります。

本記事では、工場・倉庫の用途変更を検討する企業担当者に向けて、200㎡基準の考え方、工場と倉庫の法的な違い、用途別の注意点、計画前に確認すべき事項を解説します。

 

工場・倉庫の用途変更とは？

建築基準法上の用途変更とは、既存建築物の全部または一部について、建物の用途を別の用途へ変更することです。例えば、製造業で使用していた工場を倉庫へ転用する場合や、倉庫として使用していた建物を店舗へ変更する場合などが考えられます。

ここで重要なのは、用途変更が必ずしも大規模な改修工事を伴うものではないという点です。建物の外観や構造をほとんど変更しなくても、建築基準法上の用途が変われば、用途変更に関する規定の検討が必要になります。

一方、工場内の製造ラインを入れ替えたり、同じ倉庫用途のまま保管品目を変更したりする場合には、必ずしも建築基準法上の用途変更に該当するとは限りません。

ただし、用途の名称が変わらなくても、危険物の種類や数量、設備、作業内容などによって適用される規制が変わる場合があります。そのため、用途変更を検討する際には、建物の名称だけでなく、実際の利用内容まで整理することが重要です。

 

用途変更で建築確認が必要になる3つの条件

建築基準法第87条第1項では、建築物の用途を変更して、同法第6条第1項第1号に規定する特殊建築物とする場合について、一定の条件のもとで建築確認に関する規定を準用しています。

建築確認の要否を判断する際には、主に次の3点を確認します。

 

1．変更後の用途が別表第1（い）欄に該当するか

建築基準法第2条第2号では、学校、病院、劇場、工場、倉庫などを特殊建築物として定義しています。ただし、同条に定める特殊建築物のすべてが、用途変更に伴う建築確認の対象になるわけではありません。

建築確認については、建築基準法第6条第1項第1号に規定する、別表第1（い）欄に掲げられた用途に該当するかが重要になります。

ここで、一般的な工場と倉庫では取扱いが異なります。一般的な工場は、建築基準法第2条第2号の特殊建築物に該当しますが、別表第1（い）欄には掲げられていません。

そのため、一般的な工場への用途変更では、別表第1を前提とした200㎡基準による用途変更の建築確認は、原則として必要になりません。一方、倉庫は別表第1（い）欄（五）項に掲げられているため、倉庫への用途変更では200㎡基準が関係します。

また、自動車修理工場は、一般的な工場とは異なり、別表第1（い）欄（三）項に掲げられているため、用途変更に伴う建築確認の対象となる場合があります。

つまり、「工場だから確認申請は不要」「倉庫だから必ず必要」と単純に判断するのではなく、変更後の用途を正確に区分することが重要です。

 

2．変更後の対象用途部分の床面積が200㎡を超えるか

建築基準法第6条第1項第1号では、別表第1（い）欄に掲げる用途に供する特殊建築物のうち、その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡を超えるものを対象としています。ここで注意したいのは、200㎡という数字が、単純に今回改修する部分の面積だけを意味するわけではないことです。

例えば、既存建物の一部を新たに倉庫へ変更する場合には、変更後に倉庫用途となる部分の床面積の合計などを確認する必要があります。また、200㎡は「以上」ではなく「超える」という規定です。そのため、ちょうど200㎡の場合と200㎡を超える場合では、当該面積要件の判断が異なります。

ただし、200㎡以下であっても、用途変更後の建物が法令に適合している必要がなくなるわけではありません。

 

3．変更前後の用途が法令上の類似用途に該当するか

建築基準法第87条第1項では、政令で指定する類似用途相互間の用途変更について、用途変更に伴う建築確認の対象から除外する規定があります。類似用途の組み合わせは、建築基準法施行令第137条の18に定められています。

ただし、一般的な意味で用途が似ていることと、法令上の類似用途に該当することは別です。例えば、工場と倉庫は事業上密接に関係していますが、それだけを理由に法令上の類似用途と判断することはできません。

また、自家用倉庫と営業倉庫についても、実際の利用形態や建築基準法上の用途区分を確認する必要があります。用途変更に伴う建築確認の要否は、変更後の用途、床面積、類似用途の該当性を合わせて判断することが重要です。

 

一般的な工場と倉庫では200㎡基準の扱いが異なる

工場・倉庫の用途変更で特に押さえておきたいのが、建築基準法上の特殊建築物の区分です。建築基準法第2条第2号では、一般的な工場も倉庫も特殊建築物に該当します。

しかし、用途変更に伴う建築確認の対象を判断する際には、別表第1（い）欄に掲げられているかどうかが重要です。

変更後の用途	第2条第2号の特殊建築物	別表第1（い）欄	用途変更の200㎡基準
一般的な工場	該当	原則として該当しない	原則として対象外
自動車修理工場	該当	（三）項に該当	対象となる場合がある
倉庫	該当	（五）項に該当	対象となる場合がある
一般的な事務所	原則として該当しない	該当しない	原則として対象外
店舗	該当	（四）項に該当	対象となる場合がある

※実際の建築確認の要否は、変更後の用途部分の床面積、類似用途の該当性、建築工事の有無などを含めて判断します。例えば、一般的な工場を倉庫へ変更する場合には、変更後の倉庫が別表第1（い）欄に該当するため、200㎡基準の検討が必要になります。

一方、倉庫を一般的な工場へ変更する場合には、変更後の用途が別表第1（い）欄に該当しないため、用途変更のみを理由とする200㎡基準の建築確認は、原則として必要になりません。

ただし、建築確認が不要であっても、用途地域による制限や、変更後の用途に適用される建築基準法・消防法等への適合は必要です。建築確認が必要かどうかと、用途変更そのものが法的に可能かどうかは、分けて考える必要があります。

 

200㎡以下なら用途変更の手続きは不要？

200㎡以下の用途変更では、建築基準法第87条第1項に基づく建築確認が不要となるケースがあります。しかし、200㎡以下であれば、何の確認もせずに用途を変更できるという意味ではありません。

例えば、倉庫の一部を店舗へ変更する場合、用途変更に伴う建築確認が不要であっても、変更後の用途に応じて避難経路、防火区画、消防用設備などの確認が必要になる場合があります。

また、用途地域によっては、変更後の用途そのものが認められない場合もあります。さらに、用途変更に伴って増築や大規模の修繕・大規模の模様替などを行う場合には、用途変更とは別の理由で建築確認が必要になることがあります。そのため、200㎡以下という理由だけで用途変更が自由にできると判断することは適切ではありません。

計画段階では、用途変更そのものに必要な手続きと、実施する建築工事に必要な手続きを分けて整理することが重要です。

 

工場から倉庫へ用途変更する場合

製造拠点の集約や生産ラインの移転によって、使用しなくなった工場を倉庫として活用するケースがあります。工場から倉庫への用途変更では、変更後の倉庫が建築基準法別表第1（い）欄（五）項に該当するため、対象となる倉庫用途部分の床面積が200㎡を超える場合などには、用途変更に伴う建築確認が必要となる可能性があります。

ただし、実際の計画では、建築確認の要否だけでなく、建物が倉庫として必要な性能を備えているかも重要です。

例えば、工場では製造設備が特定の位置に配置されていたのに対し、倉庫ではパレットラックや保管物によって床に大きな荷重が作用することがあります。そのため、既存床や構造部材が計画する保管荷重に対応できるかを確認する必要があります。

また、保管物の種類によっては、消防法上の危険物規制や消防用設備の設置条件などが関係する場合があります。建築基準法上の用途変更が可能であっても、そのまま倉庫として使用できるとは限りません。工場から倉庫への転用では、用途変更に伴う建築確認の要否と、倉庫としての構造・設備条件を並行して確認することが重要です。

 

倉庫から工場へ用途変更する場合

既存倉庫に製造設備を導入し、新たな生産拠点として活用するケースもあります。一般的な工場は建築基準法第2条第2号の特殊建築物ですが、別表第1（い）欄には掲げられていません。そのため、倉庫から一般的な工場への用途変更では、用途変更のみを理由とする200㎡基準の建築確認は、原則として必要になりません。

ただし、建築確認が不要であっても、工場として利用できるかどうかは別の問題です。特に重要なのが、用途地域による制限です。建築基準法第48条では、用途地域ごとに建築できる建築物の用途などが制限されています。工場については、作業内容、使用する原動機、危険物の取扱いなどによって、建築可能な地域が異なる場合があります。

例えば、既存倉庫として適法に使用していた建物であっても、新たに導入する製造工程によっては、その用途地域では工場として利用できない可能性があります。

また、製造設備の導入に伴って、電力容量、換気設備、排気設備、床荷重、防音・振動対策などが必要になる場合もあります。なお、自動車修理工場は一般的な工場とは異なり、別表第1（い）欄（三）項に掲げられています。そのため、倉庫から自動車修理工場へ変更する場合には、用途変更に伴う建築確認の要否を別途検討する必要があります。

倉庫から工場への転用では、建築確認の要否だけでなく、用途地域と実際の製造工程が適合しているかを計画初期に確認することが重要です。

 

倉庫から事務所へ用途変更する場合

物流拠点の再編などによって、既存倉庫を事務所として利用する計画も考えられます。一般的な事務所は、建築基準法別表第1（い）欄に掲げられた用途ではありません。そのため、倉庫から一般事務所への用途変更では、用途変更のみを理由とする建築確認は、原則として必要になりません。

ただし、倉庫と事務所では、建物内部の利用方法が大きく異なります。事務所では継続的に人が執務するため、居室としての採光・換気、避難経路、空調、衛生設備などを検討する必要があります。既存倉庫の内部に窓が少ない場合や、天井が高く空調効率が悪い場合には、事務所として利用するための改修工事が必要になることもあります。

また、既存建物の一部だけを事務所へ変更する場合には、倉庫部分と事務所部分の区画、動線、設備の共用方法なども検討対象となります。建築確認が不要であっても、人が継続的に利用する空間として必要な建築基準を満たせるかを確認することが重要です。

 

一般倉庫から営業倉庫へ変更する場合

自社の商品や資材を保管していた倉庫を、他社の貨物を預かる営業倉庫として活用するケースもあります。この場合には、建築基準法だけでなく、倉庫業法に基づく登録制度についても確認する必要があります。

倉庫業を営むためには、原則として倉庫業法に基づく登録が必要となり、営業に使用する倉庫については、保管する物品や倉庫の種類に応じた施設設備基準などが関係します。また、建築基準法上も、自家用倉庫と倉庫業を営む倉庫では、用途地域による制限などの取扱いが異なる場合があります。

そのため、同じ「倉庫」という名称であっても、営業形態の変更によって必要な手続きや法令上の条件が変わる可能性があります。ただし、営業形態が変わるという理由だけで、必ず建築基準法第87条第1項に基づく用途変更確認が必要になるとは限りません。

建築基準法上の用途区分が実際に変わるか、変更後の用途部分の床面積や類似用途の取扱いがどうなるかを確認する必要があります。

一般倉庫から営業倉庫への転用では、建築基準法上の用途判定と倉庫業法上の登録要件を分けて確認することが重要です。

 

用途別に見る建築確認の考え方

工場・倉庫で想定される用途変更について、主な確認ポイントを整理すると次のようになります。

用途変更の例	建築確認の考え方	主な確認事項
一般的な工場 → 倉庫	倉庫用途部分が200㎡超などの場合、必要となる可能性がある	床荷重、消防設備、保管物
倉庫 → 一般的な工場	用途変更のみを理由とする確認申請は原則不要	用途地域、製造工程、設備条件
倉庫 → 自動車修理工場	200㎡基準などにより必要となる可能性がある	用途地域、作業場、設備条件
倉庫 → 一般事務所	用途変更のみを理由とする確認申請は原則不要	採光・換気、避難、空調
倉庫 → 店舗	店舗用途部分が200㎡超などの場合、必要となる可能性がある	避難、防火、用途地域
自家用倉庫 → 営業倉庫	建築基準法上の用途区分等により個別判断	倉庫業法、用途地域、設備基準

※上記は用途変更に伴う建築確認の一般的な考え方を整理したものです。実際の要否は、変更後の用途、床面積、類似用途の該当性、建築工事の内容などによって異なります。

このように、用途変更では単に「何㎡を変更するか」だけでなく、何の用途から何の用途へ変更するのかが重要になります。

 

用途変更では既存不適格建築物にも注意

古い工場・倉庫を用途変更する場合には、既存不適格建築物に該当していないかも確認する必要があります。既存不適格建築物とは、建築当時は適法だったものの、その後の法令改正や都市計画の変更などによって、現在の基準に適合しなくなった建築物です。既存不適格建築物であっても、一定の条件のもとで継続使用が認められています。

しかし、用途変更を行う場合には、建築基準法第87条に基づく規定の適用によって、変更後の用途に関係する現行基準への適合が必要になる場合があります。例えば、既存建物の防火区画や避難設備が現在の基準に適合していない場合、用途変更の内容によっては改修が必要になる可能性があります。

また、建物全体を用途変更するのか、一部のみを変更するのかによっても、確認すべき範囲が異なります。ここで注意したいのは、用途変更によって必ず建物全体を最新基準へ改修しなければならないというわけではないことです。適用される規定や範囲は、変更内容、既存建物の状態、法令上の緩和措置などによって異なります。

そのため、古い工場・倉庫では、用途変更後の利用方法だけでなく、既存建物がどの法令条件のもとで建てられ、現在どのような状態にあるかを確認することが重要です。

 

用途変更で確認したい建築基準法・消防法上のポイント

用途変更を検討する際には、建築確認の要否に加えて、変更後の用途に適用される規制を確認する必要があります。

 

用途地域による建築制限

建築基準法第48条では、用途地域ごとに建築できる建築物の用途などが定められています。既存建物が適法に建っていても、変更後の用途がその地域で認められているとは限りません。特に工場では、製造工程や危険物の取扱いなどによって制限が変わるため、実際の事業内容を踏まえた確認が必要です。

 

防火区画・避難経路・排煙設備

用途変更によって建物内の利用人数や動線が変わると、防火区画や避難経路などの検討が必要になる場合があります。また、変更後の用途や居室の条件によっては、排煙設備、非常用照明、内装制限などが関係することもあります。特に倉庫を店舗や事務所へ転用する場合には、従来の倉庫用途とは異なる条件が適用される可能性があります。

消防用設備と危険物規制

用途変更では、消防法上の防火対象物の用途区分や消防用設備の設置基準が変わる場合があります。例えば、保管物の種類や数量、建物の用途、利用形態などによって、必要な消防設備や防火管理上の対応が異なる可能性があります。危険物を取り扱う場合には、消防法に基づく危険物施設の許可や届出等が関係することもあります。そのため、建築基準法上の検討だけでなく、必要に応じて所轄消防署との協議も行うことが重要です。

 

用途変更の前に既存図面と建築履歴を確認する

用途変更を検討する際には、既存建物の資料を確認することが重要です。特に、古い工場・倉庫では、建築当時の図面と現在の建物の状態が一致していないことがあります。過去に間仕切りを変更したり、設備を追加したり、建物の一部を増築したりしている場合には、現況と建築履歴を整理する必要があります。

まず確認したい資料として、確認済証、検査済証、確認申請図書、竣工図、過去の増改築に関する資料などが挙げられます。これらの資料によって、建築当時の用途や規模、構造、法的な位置付けを確認することができます。

ただし、図面が存在していても、現在の建物が図面どおりであるとは限りません。用途変更後に必要となる設備や区画を検討するためにも、必要に応じて現地調査を行い、既存図面と実際の建物の状態を照合することが重要です。

また、確認済証や検査済証が見つからない場合でも、直ちに違反建築物と判断できるわけではありません。建築計画概要書、建築確認台帳記載事項証明など、利用可能な行政資料を確認し、建物の法的状況を整理する必要があります。

 

用途変更に必要な改修費用はどこで変わる？

用途変更では、既存建物を活用できるため、新築に比べて工事範囲を限定できる可能性があります。しかし、用途変更の内容によっては、想定以上の改修費用が必要になることもあります。例えば、工場から倉庫へ変更する場合には、床荷重への対応や搬出入口の改修、消防設備の見直しなどが必要になる可能性があります。

倉庫から事務所へ変更する場合には、採光・換気、空調、給排水、内装、避難設備などの改修が必要になることがあります。

さらに、既存建物が現在の法令に適合していない部分を持つ場合には、用途変更に伴う法適合工事が発生する可能性もあります。つまり、用途変更に必要な費用は、単純に変更面積へ一定の工事単価を掛けるだけでは判断できません。

「既存建物をどこまで活用できるか」と「変更後の用途に対応するために何を改修する必要があるか」を分けて整理することが重要です。用途変更の可否を確認する段階で、法令対応、設備更新、構造補強、運用変更などの必要性を把握しておけば、概算費用の精度を高めやすくなります。

 

用途変更を検討するときの基本的な進め方

工場・倉庫の用途変更を円滑に進めるためには、建築確認が必要かどうかだけを先に判断するのではなく、建物の利用目的と既存条件を整理することが重要です。まず、変更後にどのような事業を行うのかを明確にします。

倉庫として利用するのであれば、保管物の種類、保管量、ラックの有無、車両の搬出入などを整理します。工場として利用するのであれば、製造工程、使用設備、電力容量、危険物の取扱いなどを確認します。

次に、既存建物の図面や建築履歴を確認し、現在の用途、構造、面積、法令上の状況を把握します。そのうえで、設計者等とともに用途変更に伴う建築確認の要否、用途地域、消防法、既存不適格に関する規定などを確認します。

法的な条件を整理した後は、必要な改修範囲と概算費用、工期を検討します。

特に既存工場・倉庫では、建物の一部を使用しながら改修するケースもあるため、工事中の安全確保や事業への影響も考慮する必要があります。

このように、用途変更の計画は、法令確認、既存建物調査、改修計画、事業計画を並行して検討することが重要です。

 

CMを活用して用途変更の可否と事業性を確認する

工場・倉庫の用途変更では、建築基準法上の確認だけでなく、建物の性能、設備条件、工事費、工程など、複数の要素を検討する必要があります。例えば、工場から倉庫への転用が法的に可能であっても、床荷重への対応や消防設備の更新に多額の費用が必要となれば、既存建物を活用するメリットが小さくなる場合があります。

反対に、既存建物の条件が変更後の用途に適していれば、必要な改修を限定することで、建替えを行わずに施設を有効活用できる可能性があります。

CM（コンストラクションマネジメント）では、発注者の立場から設計者や関係専門家と連携し、用途変更に必要な条件を整理したうえで、改修範囲、概算コスト、工程、発注方法などを横断的に検討します。

重要なのは、「用途変更できるか」という法的な判断だけでなく、「用途変更することが事業上合理的か」まで確認することです。

 

工場・倉庫の用途変更では、建築確認が必要となるかを判断するために、変更後の用途、床面積、類似用途の該当性などを確認する必要があります。

特に重要なのは、次の3点です。

① 一般的な工場と倉庫では200㎡基準の扱いが異なる

一般的な工場は建築基準法第2条第2号の特殊建築物ですが、別表第1（い）欄には掲げられていません。一方、倉庫は同欄（五）項に該当するため、用途変更に伴う建築確認の対象となる場合があります。

② 建築確認が不要でも法令への適合は必要

用途地域、防火・避難規定、消防設備、既存不適格建築物に関する規定など、変更後の用途に応じた確認が必要です。

③ 用途変更の可否だけでなく、改修費用と事業性も確認する

既存建物の構造や設備が変更後の用途に対応できるかによって、必要な工事範囲や費用は大きく変わります。

工場・倉庫の用途変更は、既存資産を有効活用するための選択肢の一つです。

ただし、用途変更に伴う法令対応や改修内容を十分に確認しないまま計画を進めると、想定外の追加工事や工程変更につながる可能性があります。

そのため、計画初期から建築確認の要否と既存建物の条件を整理し、法令面と事業面の両方から検討することが重要です。

 

AGECでは、工場・倉庫・物流施設の新築・建替え・増築・改修において、発注者の立場からコンストラクションマネジメント（CM）を提供しています。

既存工場・倉庫の用途変更を検討する際にも、設計者や関係専門家と連携し、既存建物の条件整理、必要な改修範囲の検討、概算コスト・工程の確認、発注条件の整理などを支援します。

「使わなくなった工場を倉庫として活用したい」「既存倉庫を別の用途へ変更できるか検討したい」「用途変更と建替えのどちらが合理的か比較したい」といった場合は、ご相談ください。

※本記事は2026年10月時点の建築基準法等に基づく一般的な考え方を解説したものです。用途変更に伴う建築確認の要否、床面積の算定、類似用途の該当性、既存不適格建築物への規定の適用、用途地域による制限、消防法・倉庫業法等の取扱いは、建築物の用途・規模、変更内容、所在地の条例や行政上の取扱い等によって異なります。具体的な計画については、最新の法令・条例を確認したうえで、建築士、特定行政庁、所轄消防署その他の関係機関・専門家へご確認ください。