AGECブログ

工場や倉庫、商業施設の新築・建替え・改修を計画する際、「建設会社や設計事務所に任せれば問題ない」と考えていないでしょうか。しかし、建設プロジェクトでは、設計や施工だけでなく、事業予算の設定、発注方式の検討、施工会社の選定、工程調整、追加工事への対応など、発注者自身が判断しなければならない事項が数多くあります。

特に、建設費の上昇や工期の長期化、設備計画の複雑化が課題となる中、専門的な知識を持つ担当者が社内にいない場合、発注者だけでプロジェクト全体を管理することは容易ではありません。

そこで重要になるのが、発注者支援です。発注者支援の方法には、CM（コンストラクションマネジメント）やPM（プロジェクトマネジメント）などがあり、設計者が行う設計監理・工事監理とも関係します。

ただし、それぞれの業務範囲や責任は同じではありません。本記事では、建設プロジェクトにおける発注者支援の基本から、CM・PM・設計監理の違い、導入するメリット、適切な選び方まで、発注者の視点から解説します。

 

建設プロジェクトにおける「発注者支援」とは？

発注者支援とは、建設プロジェクトを進める企業や建物所有者に対し、専門的な立場から計画・発注・設計・施工などに関する判断や管理を支援する業務です。建設プロジェクトでは、発注者が事業目的や予算、施設に求める性能などを決定する必要があります。例えば、物流倉庫の建設であれば、単に建物を完成させるだけでなく、必要な保管能力や荷役効率、将来の設備更新なども考慮しなければなりません。

工場では、生産設備の配置、電力容量、床荷重、稼働開始時期などが事業計画に直結します。これらの条件を適切に整理しないまま設計を進めると、後から仕様変更や追加工事が発生する可能性があります。発注者支援では、こうした課題を整理し、発注者が適切なタイミングで意思決定できるようにします。

 

発注者が管理すべき主な項目

管理項目	主な確認内容
事業計画	建設目的、施設規模、必要な性能、投資条件
コスト	総事業費、建設予算、見積金額、追加工事費
工程	設計期間、施工期間、設備導入、稼働開始時期
品質	設計仕様、要求性能、施工品質
発注・契約	発注方式、施工会社選定、契約条件
リスク	地盤条件、法規制、資材価格、納期、設計変更
関係者調整	設計者、施工会社、設備メーカー、社内関係部署

発注者支援の目的は、これらの管理業務を単純に外部へ任せることではありません。発注者が必要な情報を把握し、事業目的に合った判断を行える体制を整えることが重要です。

 

CM・PM・設計監理の違いとは？

建設プロジェクトに関係する専門業務として、CM、PM、設計監理などがあります。それぞれの役割を理解することが、適切な発注者支援体制を構築する第一歩です。

比較項目	CM	PM	設計監理・工事監理
主な目的	建設プロジェクトのコスト・工程・品質等の管理支援	事業目的の達成に向けたプロジェクト全体の推進	設計内容の具体化、設計図書と工事の照合・確認
主な対象	設計・発注・施工などの建設プロセス	企画・事業計画から建設・運用準備まで	設計業務および工事監理業務
コスト管理	見積査定、予算管理、変更費用の確認	事業費全体の管理・調整	設計内容に関するコスト調整への協力等
工程管理	設計・施工工程の確認・調整	事業全体のマイルストーン管理	設計工程や工事監理に必要な調整
品質管理	要求性能や品質管理状況の確認支援	事業目的に対する成果の確認	設計図書との照合・確認
法令上の位置付け	CM自体に一律の法定業務範囲はない	PM自体に一律の法定業務範囲はない	建築士法に基づく設計・工事監理等の規定がある

※上表は一般的な業務の違いを整理したものです。CMとPMの範囲には重複があり、具体的な業務内容は契約やプロジェクト体制によって異なります。また、「設計監理」は実務上の包括的な表現であり、建築士法上の「設計」と「工事監理」は区別して考える必要があります。

 

CM（コンストラクションマネジメント）の役割

CMとは、発注者の立場から建設プロジェクトのコスト・工程・品質・発注方式などを総合的に管理する手法です。CM業務を担う専門家は、一般にCMr（コンストラクションマネジャー）と呼ばれます。CMの特徴は、設計者や施工会社とは異なる立場から、発注者の意思決定を支援する点にあります。

CMの主な業務

• ・建設計画・要求条件の整理

• ・概算工事費や事業予算の検討

• ・設計内容・仕様の確認

• ・発注方式の比較検討

• ・施工会社選定・見積査定の支援

• ・工程・品質管理状況の確認

• ・設計変更・追加工事費の管理

• ・引渡しに向けた調整

例えば、複数の施工会社から提出された見積書の金額が大きく異なる場合、CMでは見積条件や工事範囲、数量、単価などを確認し、発注者が比較できるように整理します。また、設計変更が発生した際には、追加費用だけでなく、工程や施設性能への影響も含めて検討します。

 

CMを導入するメリット

CMを導入することで、発注者は専門的な情報を整理しやすくなり、建設費や工程に関する判断を行いやすくなります。特に、社内に建設専門部署がない企業や、複数の設計・施工関係者が参加するプロジェクトでは、CMの導入が有効な場合があります。ただし、CMrが施工会社や設計者の責任を自動的に引き受けるわけではありません。

CMrの業務範囲、権限、責任は契約内容に基づいて定める必要があります。

 

PM（プロジェクトマネジメント）の役割

PMとは、プロジェクトの目的達成に向けて、計画・実行・管理・調整を行うマネジメント活動です。建設分野では、建物の完成だけでなく、事業計画や施設運用の開始までを含めた広い範囲を対象とする場合があります。例えば、新工場の建設では、建築工事の完了が事業の最終目標とは限りません。

生産設備の搬入・据付、試運転、従業員の配置、既存工場からの生産移管などを経て、予定どおり操業を開始することが重要です。

PMでは、こうした事業全体の目標やスケジュールを踏まえ、関係者間の調整を行います。

PMの主な業務例

• ・事業目的・プロジェクト目標の整理

• ・投資計画や事業スケジュールの管理

• ・建設計画と設備導入計画の調整

• ・社内関係部署との合意形成

• ・プロジェクト全体のリスク管理

• ・施設の稼働・運用開始に向けた調整

ただし、建設分野におけるPMとCMの業務範囲は、必ずしも明確に分かれているわけではありません。CM会社がPMに相当する業務を担う場合もあれば、PMの一部としてCM業務を実施する場合もあります。重要なのは名称ではなく、どの業務を誰が担当し、どこまで責任を持つのかを明確にすることです。

 

設計監理・工事監理の役割

建設プロジェクトでは、設計事務所などが「設計監理」を担当することがあります。ただし、「設計監理」という言葉は実務上、設計と工事監理をまとめて表す場合があり、法令上の業務を理解する際には区別が必要です。

 

 

設計とは？

設計は、発注者の要求条件や法令、敷地条件などを踏まえ、建築物の計画を具体化し、設計図書を作成する業務です。例えば、工場であれば、生産設備の配置、必要な床荷重、設備容量、作業動線などを踏まえて建築計画を検討します。

 

工事監理とは？

建築士法上の工事監理とは、工事を設計図書と照合し、設計図書のとおりに実施されているかどうかを確認する業務です。工事監理者は、必要な確認を行い、その結果を建築主に報告する役割を担います。一方、施工会社が実施する施工管理は、施工計画、作業員・協力会社の調整、現場の工程・品質・安全管理などを行う業務です。

工事監理と施工管理は、名称が似ていますが、役割が異なります。

 

CMと工事監理は何が違う？

CMでは、発注者の立場からコスト・工程・品質などを横断的に確認します。一方、工事監理では、設計図書と施工状況の照合・確認が中心となります。例えば、施工会社から設備仕様の変更提案があった場合、工事監理者は設計内容や技術的な適合性を確認します。

CMrは、その変更が予算や工程、発注者の要求性能に与える影響を整理し、意思決定を支援します。両者は競合するものではなく、適切に役割分担することで、プロジェクト全体の管理を補完できます。なお、CMrが建築士法上の設計・工事監理業務を行う場合には、必要な資格や法令上の要件を満たす必要があります。

 

CM・PM・設計監理は併用できる？

CM・PM・設計監理は、必ずしも一つだけを選ぶものではありません。例えば、大規模な工場建設では、次のような役割分担が考えられます。

担当	主な役割
発注者	事業目的・予算・重要事項の最終決定
PM担当者	事業全体の進行・関係部署との調整
CMr	建設費・工程・品質・発注方式などの管理支援
設計者	建築・構造・設備などの設計
工事監理者	工事と設計図書の照合・確認
施工会社	工事の施工・施工管理

このように役割を整理することで、関係者間の責任範囲や意思決定の流れを明確にできます。ただし、すべてのプロジェクトでPM担当者とCMrを別々に配置する必要があるわけではありません。事業規模や複雑さによっては、一つの組織が複数のマネジメント業務を担う場合もあります。

 

発注者支援を導入した方がよいプロジェクトとは？

発注者支援の必要性は、建物の規模だけで決まるものではありません。比較的小規模な建設計画でも、社内に建設経験者がいない場合や、設備条件が複雑な場合には、専門的な支援が有効になることがあります。

 

1．社内に建設専門の担当者がいない場合

建設プロジェクトでは、設計図書や見積書、契約条件など、専門的な内容を確認する必要があります。社内に建設経験者がいない場合、判断に必要な情報を整理するだけでも大きな負担となります。CMを活用することで、発注者の担当者が確認すべき事項を整理しやすくなります。

 

2．複数の施工会社の見積りを比較する場合

施工会社によって、見積条件や工事範囲、数量、単価などが異なることがあります。単純な総額比較では、見積除外項目や追加費用の可能性を見落とすおそれがあります。CMでは、比較条件を整理し、見積内容の妥当性を確認することで、発注者の選定判断を支援します。

 

3．工場・倉庫の設備計画が複雑な場合

工場では、生産設備の仕様が建築・構造・設備計画に影響します。物流倉庫では、ラック配置、荷役設備、搬送設備、トラック動線などの調整が必要になる場合があります。こうしたプロジェクトでは、建築と設備の計画を横断的に確認することが重要です。

 

4．既存施設を稼働させながら改修する場合

稼働中の工場や倉庫を改修する場合、工事範囲だけでなく、操業への影響を考慮する必要があります。例えば、停電可能時間、工事車両の動線、作業区域の分離、騒音・粉じん対策などを事前に検討します。

CMでは、工事計画と事業運営の条件を整理し、関係者間の調整を支援します。

 

5．建設費や工期のリスクが大きい場合

建設資材価格の変動、地盤条件、設備納期、設計変更などは、建設費や工期に影響する可能性があります。CMでは、リスクを事前に整理し、予算や工程への影響を確認しながらプロジェクトを進めます。

 

発注者支援はいつから導入するべき？

CMなどの発注者支援は、施工段階からでも導入を検討できます。しかし、発注方式や基本設計、建設予算などの重要な条件が決まった後では、見直しの選択肢が限られる場合があります。そのため、可能であれば企画・基本計画段階から導入を検討することが望まれます。

プロジェクト段階	発注者支援の主な内容
企画・構想	事業目的、要求条件、概算予算、スケジュールの整理
基本計画・基本設計	建物規模、仕様、発注方式、コストの検討
実施設計	設計内容の確認、予算との整合性、発注条件の整理
施工会社選定	見積比較、技術提案評価、契約条件の確認
施工	コスト・工程・品質管理状況の確認、変更管理
竣工・引渡し	検査・試運転・引渡し資料等の確認支援

例えば、工場の基本設計が完了した後に、生産設備の床荷重条件が変更された場合、構造設計や基礎計画の見直しが必要になる可能性があります。こうしたリスクを低減するためには、設計が進む前に要求条件を整理することが重要です。

 

発注者支援会社を選ぶ際の5つのポイント

CMやPMを依頼する会社を選ぶ際には、業務内容だけでなく、専門性や管理体制も確認する必要があります。

 

1．同種施設の経験があるか

工場、倉庫、商業施設では、建設計画で重視する条件が異なります。例えば、工場では生産設備との調整、倉庫では物流動線や床荷重、商業施設ではテナント工事や営業開始時期との調整などが重要になります。

対象施設に関する経験や知識を確認しましょう。

2．業務範囲が明確か

「CM業務一式」「発注者支援業務一式」といった表現だけでは、具体的な業務内容が分からない場合があります。見積査定、工程管理、設計変更の確認、施工会社選定など、どこまで支援を受けられるのかを確認することが重要です。

 

3．発注者との意思決定ルールが明確か

CMrが助言を行う事項と、発注者が承認する事項を区別する必要があります。特に、追加工事費や仕様変更、工期変更などについては、承認権限を明確にしておくことが重要です。

 

4．関係者との調整能力があるか

建設プロジェクトでは、設計者、施工会社、設備メーカーなど、立場の異なる関係者との調整が必要です。専門的な知識だけでなく、課題を整理し、合意形成を支援する能力も重要になります。

 

5．費用と期待する効果が見合っているか

CMやPMの導入には委託費用が発生します。ただし、委託費用の安さだけで判断するのではなく、支援内容、担当者の経験、管理体制、プロジェクトのリスクなどを踏まえて検討する必要があります。また、CMの導入によって必ず建設費が削減されるとは限りません。

重要なのは、建設費の削減額だけでなく、予算超過や工程遅延のリスク低減、意思決定の質の向上なども含めて評価することです。

 

CMを導入すれば建設費は安くなる？

CMを検討する発注者からは、「CMを導入すれば建設費を削減できるのか」という疑問が生じることがあります。CMでは、設計内容の確認、見積査定、VE（バリューエンジニアリング）の検討、追加工事の管理などを通じて、コストの適正化を支援します。例えば、建物の要求性能を満たしながら、構造形式や設備仕様、施工方法を比較することで、コストを見直せる場合があります。

また、施工会社の見積条件を整理し、工事範囲の重複や漏れを確認することも重要です。ただし、CMの目的は、施工会社の見積金額を一方的に引き下げることではありません。必要な品質や安全性、適正な労務費、合理的な工期を確保しながら、発注者にとって妥当な建設費を検討することが重要です。

そのため、CMの導入効果は、単純な工事費の削減額だけでなく、追加費用の抑制や計画の確実性なども含めて判断する必要があります。

 

発注者支援は「誰に何を任せるか」が重要

建設プロジェクトでは、設計や施工だけでなく、予算、工程、品質、発注方式、契約など、多くの管理業務が発生します。CM、PM、設計監理・工事監理は、それぞれ異なる役割を持ちながら、相互に関係する業務です。発注者が押さえたいポイントは、次の4つです。

① CMは建設プロジェクトの管理を支援する

コスト・工程・品質・発注方式などを横断的に確認し、発注者の意思決定を支援します。

 

② PMは事業全体の目標達成を支援する

建設だけでなく、事業計画や施設の稼働開始までを含めたマネジメントを行う場合があります。

 

③ 設計・工事監理には専門的な役割がある

設計図書の作成や、工事と設計図書の照合・確認などを担い、CMとは異なる役割を持ちます。

 

④ 業務範囲と責任分担を明確にする

CMとPMには重複する業務もあるため、名称だけで判断せず、契約内容と実際の支援範囲を確認することが重要です。工場・倉庫・商業施設の建設では、プロジェクトの目的や規模、複雑さに応じて適切な発注者支援体制を構築することが、円滑な事業推進につながります。

 

AGECでは、工場・倉庫・物流施設・商業施設の新築・建替え・増築・改修において、発注者の立場からコンストラクションマネジメント（CM）を提供しています。建設計画の初期段階から、予算・工程・品質・発注方式などを総合的に検討し、発注者の意思決定を支援します。「社内に建設専門の担当者がいない」「施工会社の見積内容を適切に比較したい」「設計変更や追加工事を管理したい」「工場・倉庫の建設計画を第三者の立場から確認してほしい」といった場合は、ご相談ください。

 

※本記事は2026年10月時点の一般的な建設実務および関係法令に基づく解説です。CM・PMの業務範囲、権限、責任は契約内容によって異なります。また、設計・工事監理などの法令上の業務については、建築士法その他の関係法令に基づく資格・業務要件を確認する必要があります。具体的な建設計画や契約条件については、関係専門家へご相談ください。