AGECブログ

工場や倉庫、商業施設の新築・建替えを計画する企業にとって、建設プロジェクトの管理方法は大きな転換期を迎えています。背景にあるのは、建設資材価格や労務費の上昇、建設業界の人手不足、そして建設DX（デジタルトランスフォーメーション）の進展です。

さらに、2024年に成立した改正建設業法は2025年12月12日に全面施行され、適正な労務費の確保や価格変動リスクへの対応、適切な工期設定などが一層重視されるようになりました。2026年4月には、建築確認におけるBIM図面審査も開始され、建設分野のデジタル化が進んでいます。こうした変化の中で、改めて重要性が高まっているのがCM（コンストラクションマネジメント）です。

CMは、発注者の立場から建設プロジェクトのコスト・工程・品質などを総合的に管理する手法です。従来のCMでも、建設費や工程、品質、発注方式などの管理は重要な業務でした。しかし現在は、法制度の変化を踏まえた契約管理に加え、BIMやクラウドシステムなどを活用した情報管理の重要性が高まっています。これからのCMに求められるのは、建設費を抑えることだけでなく、適正な価格・工期を確保しながら、データを活用して発注者の意思決定を支援することです。

本記事では、2026年時点の建設業法改正と建設DXの動向を踏まえ、CMの役割がどのように変化しているのか、工場・倉庫などの建設を計画する発注者が押さえるべきポイントを解説します。

CM（コンストラクションマネジメント）とは？

CMとは、建設プロジェクトにおいて、発注者の立場からコスト・工程・品質・発注方式などを総合的に管理する手法です。CM業務を担う専門家は、一般にCMr（コンストラクションマネジャー）と呼ばれます。工場や倉庫の建設では、建築工事だけでなく、生産設備、物流設備、電気・空調設備、外構工事など、多くの工事や関係者が関わります。

そのため、設計者や施工会社だけに任せるのではなく、発注者側でプロジェクト全体を把握し、投資判断を行うことが重要です。

CMでは、例えば次のような業務を支援します。

• ・建設計画・事業予算の整理

• ・設計内容や仕様の比較検討

• ・発注方式・施工会社選定の支援

• ・見積内容の確認とコスト管理

• ・工程・品質・リスクの管理

• ・設計変更や追加工事の調整

• ・関係者間の情報共有と意思決定支援

ただし、CMを導入したからといって、建築士や施工会社の法的責任がCMrへ自動的に移転するわけではありません。CMrの業務範囲や責任は、契約内容によって定められます。

 

2026年、CMを取り巻く環境はどう変わった？

現在の建設プロジェクトでは、従来のように複数の見積金額を比較するだけでは、適切な発注判断が難しくなっています。その背景には、主に3つの変化があります。

 

1．改正建設業法による適正な契約・労務費の重視

2025年12月に全面施行された改正建設業法では、技能労働者の処遇改善や適正な工期の確保に向けた制度が強化されました。特に、著しく低い労務費等による見積りや見積依頼の禁止など、価格の妥当性を重視する仕組みが導入されています。これにより、発注者には単に最安値を選ぶのではなく、見積金額の根拠や工事条件を適切に確認する姿勢が求められます。

2．資材価格・工期変動への対応

建設資材の価格変動や供給状況は、建設費だけでなく工程にも影響します。改正建設業法では、資材価格の高騰などに関するリスク情報の通知や、契約変更方法の明確化に関する規定が整備されています。

そのため、契約前に価格変動リスクを整理し、契約後の変更協議に備えることが重要になっています。

3．BIM・クラウドなどによる建設DXの進展

BIMやクラウド型の工程管理システムを活用することで、設計情報や工事の進捗、変更履歴などを共有しやすくなっています。一方、デジタルツールを導入するだけでは、プロジェクト管理の品質が向上するとは限りません。

重要なのは、どの情報を誰が更新し、誰が承認するのかという管理ルールを明確にすることです。

 

改正建設業法で発注者が確認すべきポイント

2024年に成立した建設業法等の改正では、建設業界の担い手確保や適正な取引環境の整備を目的として、段階的に制度が見直されました。主な変更内容を整理すると、次のようになります。

主な制度変更	発注者が確認したい内容
労務費に関する基準	見積りに適正な労務費が確保されているか
著しく低い労務費等による見積り・見積依頼の禁止	不適切な価格引下げ要求を行っていないか
資材価格高騰等のおそれ情報の通知	契約前にリスク情報が共有されているか
請負代金・工期の変更方法の明確化	価格変動や工期変更への対応方法が契約に定められているか
適正な工期の確保	無理な短工期の設定になっていないか

 

労務費の適正な確保が重要に

改正建設業法では、労務費に関する基準を踏まえ、適正な労務費を確保することが重視されています。ただし、労務費に関する基準は、すべての工事に一律の請負金額を義務付けるものではありません。実際の見積りでは、工種や施工条件、地域、工事規模などを踏まえた検討が必要です。

CMでは、見積金額だけでなく、数量、単価、施工条件、労務費の考え方などを確認し、発注者が価格の妥当性を判断できるよう支援します。

 

資材価格の変動リスクを契約前に整理する

工場・倉庫では、鉄骨、鋼材、設備機器などの価格変動が総事業費に影響する場合があります。そのため、契約時には価格変動に関するリスクの分担や、契約変更の方法を確認する必要があります。

例えば、資材価格が大幅に変動した場合に、どのような資料をもとに協議するのか、変更対象となる費用をどう確認するのかを整理しておくことが重要です。CMの役割は、価格上昇を無条件に認めたり拒否したりすることではなく、契約条件と客観的な根拠に基づいて発注者の判断を支援することです。

 

建設DXでCMの業務はどう変わる？

建設DXとは、デジタル技術を活用して建設業務やプロジェクトの進め方を改善する取組です。CM業務でも、データを活用することで、従来は図面やメール、会議資料などに分散していた情報を整理しやすくなります。

管理項目	従来の管理方法の例	デジタル活用の例
設計情報	2D図面・PDFを個別確認	BIMによるモデル・属性情報の活用
工程管理	Excel・紙の工程表	クラウド工程表と進捗情報の共有
コスト管理	見積書・変更金額の個別集計	予算・契約・変更見込額の一元管理
品質管理	写真・報告書を個別保存	写真・検査記録の電子管理
情報共有	メール・電話・会議	共通データ環境による情報管理
意思決定	会議後に資料を集約	最新情報を基にした比較・承認

ただし、デジタル化による効果は、導入するツールや運用体制、情報の品質によって異なります。

BIMを活用した設計・施工管理

BIM（Building Information Modelling）は、建物の3次元形状に加え、部材の仕様や性能などの属性情報を扱う仕組みです。工場・倉庫では、建築・構造・設備・生産設備などの情報を組み合わせることで、設計段階の検討に活用できます。

例えば、次のような場面が考えられます。

• ・鉄骨梁と設備配管の干渉確認

• ・倉庫ラックと設備・避難動線の関係確認

• ・工場内の生産設備レイアウトの検討

• ・設計変更による影響範囲の把握

• ・維持管理に必要な建物情報の整理

 

2026年4月に始まったBIM図面審査とは？

2026年4月1日から、建築確認における「BIM図面審査」の運用が開始されました。BIM図面審査とは、BIMデータから出力したPDF形式の設計図書とIFCデータを活用し、建築確認審査の効率化を図る仕組みです。

国土交通省が公表した「建築確認におけるBIM図面審査ガイドライン」等に基づき、所定の入出力基準に従って作成された図書やデータを、確認申請用の共通データ環境（CDE）を通じて提出します。

2026年時点のBIM図面審査では、PDF形式の申請図書が審査対象となり、IFCデータは建物の形状等を確認するための参考情報として扱われます。

一方、IFCデータそのものを審査対象として活用する「BIMデータ審査」は、2029年春からの開始が予定されています。なお、すべての建築確認申請でBIMの利用が義務付けられているわけではありません。工場・倉庫の建設においてBIMを採用する場合には、確認申請への対応だけでなく、設計段階での干渉確認、設備レイアウトの検討、施工段階での情報共有など、プロジェクト全体での活用目的を明確にすることが重要です。

CMでは、BIMの導入目的やモデルの作成範囲、設計者・施工者間の情報連携方法、データ管理体制などを整理し、発注者の投資判断を支援することが求められます。

 

CDEによる情報の一元管理

CDE（Common Data Environment）は、建設プロジェクトの図面や文書、モデルなどを関係者間で共有・管理するための共通データ環境です。工場・倉庫の建設では、設計者、施工会社、設備メーカー、発注者など、多くの関係者が情報をやり取りします。情報が分散すると、古い図面を参照したり、変更内容が一部の関係者に伝わらなかったりするリスクがあります。

CDEを活用する場合には、次のような管理が重要です。

• ・図面や資料の最新版管理

• ・変更履歴の記録

• ・関係者ごとの閲覧・編集権限

• ・承認済み図面の明確化

• ・設計・施工・引渡し資料の整理

例えば、倉庫の空調設備の仕様が変更された場合、関連する建築図面や設備図面、コスト、工程への影響を確認できるようにすることが重要です。ただし、CDEの導入自体がすべての民間建設プロジェクトに法令上義務付けられているわけではありません。プロジェクトの規模や関係者数に応じて、適切な情報管理方法を選択する必要があります。

 

デジタルコスト管理で追加工事を把握する

建設プロジェクトでは、当初予算と最終的な工事費が一致するとは限りません。設計変更、地盤条件の変更、設備仕様の追加、資材価格の変動などによって、費用が増減する場合があります。従来のコスト管理では、契約金額や追加工事費を個別の資料で管理することもあります。

しかし、変更内容が多いプロジェクトでは、現在の契約金額と最終的な支払見込額を把握しにくくなる可能性があります。そこで重要となるのが、データを活用したコスト管理です。

例えば、次の項目を一元的に管理します。

• ・当初予算

• ・契約済み金額

• ・承認済みの変更金額

• ・協議中の変更見込額

• ・今後発生する可能性がある費用

• ・最終的な工事費の見込額

これにより、発注者は予算超過の可能性を早い段階で把握し、仕様変更や投資判断を検討しやすくなります。ただし、システムに登録された金額が自動的に正しいとは限りません。見積条件や数量、変更理由などの確認は、引き続き重要なCM業務です。

クラウド工程管理で工期遅延を防げる？

工場・倉庫の建設では、建物工事だけでなく、生産設備や物流設備の搬入・据付、試運転などの工程も重要です。例えば、建築工事が予定どおり完了しても、生産設備の納入が遅れれば、工場の稼働開始時期に影響する可能性があります。クラウド型の工程管理システムでは、工程表や進捗情報を関係者間で共有できます。

また、工程変更の履歴や、遅延の原因となる作業を整理しやすくなる場合があります。ただし、クラウドシステムを導入するだけで工期遅延がなくなるわけではありません。重要なのは、工事の進捗を定期的に確認し、遅延が発生した場合に、その影響範囲と対応策を速やかに検討することです。

CMでは、建築・設備・外構・生産設備などの工程を横断的に確認し、施設全体の完成・稼働時期を管理することが求められます。

AIはCM業務に活用できる？

建設DXの一環として、AIの活用も検討されています。CM業務では、例えば次のような用途が考えられます。

• ・会議議事録の要約

• ・設計変更履歴の整理

• ・工事報告書の分類・検索

• ・見積項目の比較支援

• ・過去のプロジェクト資料の検索

• ・工程上のリスク候補の抽出

ただし、AIの出力には誤りや情報の欠落が含まれる可能性があります。特に建築基準法への適合判断、構造安全性、工事費の妥当性、契約上の責任などについては、AIの回答だけで判断することは適切ではありません。また、建設プロジェクトでは、設計図面や契約金額、設備仕様など、機密性の高い情報を扱います。

AIを利用する場合には、情報管理、アクセス権限、利用するサービスのデータ取扱い、最終確認の責任者などを明確にする必要があります。AIはCMrの専門的な判断を代替するものではなく、情報整理や分析を支援する手段として活用することが重要です。

 

工場・倉庫の建設でデジタルCMを活用するメリット

工場・倉庫の建設では、設計・施工・設備導入が複雑に関係するため、情報管理の品質が事業全体に影響します。例えば、新工場の建設では、建築工事の途中で生産設備の仕様が変更されることがあります。その場合、設備の寸法や重量、電力容量、配管、基礎などに影響する可能性があります。

こうした変更を関係者間で適切に共有できなければ、追加工事や工程遅延につながるおそれがあります。BIMやクラウドを活用したCMでは、変更情報を整理し、影響範囲を確認しやすくなります。

また、発注者が最新のコスト・工程情報を把握できれば、必要な意思決定を早期に行いやすくなります。一方、デジタルツールの導入には、初期設定、運用ルールの整備、関係者への教育、利用料などが必要になる場合があります。そのため、すべてのプロジェクトで高度なシステムを導入するのではなく、建設規模や管理上の課題に応じて採用することが重要です。

 

デジタルCMを導入する際の5つの確認ポイント

1．何を改善したいのか明確にする

コストの見える化、設計変更の管理、工程遅延の早期発見など、デジタル化の目的を整理します。

2．発注者が確認できる情報を決める

建設費、工程、品質、設計変更など、発注者の意思決定に必要な情報を明確にします。

3．データの更新・承認ルールを定める

誰が情報を登録し、誰が確認・承認するのかを決めます。

4．情報セキュリティを確保する

図面や契約情報などの機密データについて、アクセス権限や保管方法を確認します。

5．導入費用と管理効果を比較する

ツールの利用料だけでなく、運用に必要な人員や教育、既存システムとの連携も考慮します。

 

CM会社に求められる役割はどう変わる？

建設業法の改正と建設DXの進展によって、CM会社に求められる役割も変化しています。従来のCMでは、設計内容や見積金額、工事工程を確認し、発注者に報告することが重要でした。

今後は、それに加えて、適正な労務費や契約変更ルールへの対応、デジタル情報の管理、データに基づくリスク分析などが重要になります。ただし、CMの本質的な役割が変わるわけではありません。

CMの目的は、発注者の利益を守りながら、建設プロジェクトを適切なコスト・工程・品質で実現することです。デジタル技術は、その目的を達成するための手段の一つです。重要なのは、ツールの導入そのものではなく、発注者が適切な情報に基づいて判断できる管理体制を構築することです。

 

2026年のCMは「適正な契約」と「データ活用」が重要

2026年の建設プロジェクトでは、建設業法の改正と建設DXの進展を踏まえた管理体制が重要になっています。

特に発注者が押さえたいポイントは、次の4つです。

① 適正な労務費と工期を確保する

単純な価格競争だけでなく、見積内容や施工条件、適正な工期を確認することが重要です。

② 価格変動リスクと契約変更ルールを整理する

資材価格の高騰などに備え、契約前からリスクの分担や変更協議の方法を明確にしておく必要があります。

③ BIM・クラウドを目的に応じて活用する

設計情報、工程、コスト、変更履歴などを整理し、関係者間で共有することで、意思決定の質を高めることにつながります。

④ デジタル技術と専門家の判断を組み合わせる

AIや管理システムを活用しても、法令適合性や契約、建設費の妥当性などについては専門的な確認が必要です。

工場・倉庫・商業施設の建設では、法制度の変化に対応しながら、デジタル技術を適切に活用することが、プロジェクトのリスク管理と投資判断の精度向上につながります。

 

AGECでは、工場・倉庫・物流施設・商業施設の新築・建替え・増築・改修において、発注者の立場からコンストラクションマネジメント（CM）を提供しています。建設計画の初期段階から、予算・工程・品質・発注方式などを総合的に検討し、発注者の意思決定を支援します。

また、建設業法改正への対応やデジタル技術の活用を検討する際にも、プロジェクトの目的と管理上の課題を整理し、適切な管理方法を検討することが重要です。「建設費の妥当性を確認したい」「設計変更や追加工事を適切に管理したい」「工場・倉庫の建設プロジェクト全体を見える化したい」といった場合は、ご相談ください。

 

※本記事は2026年10月時点の法令・公表資料等に基づく一般的な情報を解説したものです。改正建設業法の適用関係、契約変更、労務費、工期、BIM図面審査、デジタル技術の利用条件等は、契約内容、工事の種類・規模、関係法令、制度の運用状況等によって異なります。具体的な建設計画や契約については、最新の法令・制度・ガイドライン等を確認し、建築士、弁護士その他の関係専門家へご相談ください。